Kiracıyım, ev sahibim beni evden çıkarabilir mi?

17.01.2023

Kiracıyım, ev sahibim beni evden çıkarabilir mi?

Son dönemde kiraların fahiş şekilde artmasıyla eski kiracıları “ev sahibim beni evden çıkarır mı, çıkarabilir mi” korkusu aldı. Kiracılar her an sebepsiz yere çıkabiliyor ama ev sahipleri için bu daha zor. Ev sahibinin yani kiraya verenin kiracıyı evden çıkarabilmesi için bazı koşulların varlığı gereklidir. Son dönemde kiraların fahiş şekilde artmasıyla eski kiracıları “ev sahibim beni evden çıkarır mı, çıkarabilir mi” korkusu aldı. Kiracılar her an sebepsiz yere çıkabiliyor ama ev sahipleri için bu daha zor. Ev sahibinin yani kiraya verenin kiracıyı evden çıkarabilmesi için bazı koşulların varlığı gereklidir. 
Hukuki durum nedir?Avusturya'da, Genel Medeni Kanun (ABGB) temel olarak kira sözleşmelerinin kurallarını düzenlemektedir. Kira sözleşmesine bağlı olarak, kira sözleşmelerindeki düzenlemeleri etkileyen ve kiracı ile ev sahibine hak ve yükümlülükler tanıyan iki kanun daha vardır. Bunlar, bir yanda Kiracılık Yasası (MRG) ve diğer yanda Kâr Amacı Gütmeyen Konut Yasasıdır (WGG). Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (ZPO) ev sahibini de ilgilendirmektedir, çünkü bu yasal metinler, kira sözleşmesinde süreler hakkında bir hüküm bulunmaması koşuluyla, kira sözleşmesinin fesihlerini ve ihbar sürelerini düzenlemektedir. Kira Yasası (MRG) kiracının çıkarlarını korur. Böylece kiracı, evden çıkarmaya karşı belirli bir korumadan yararlanır, bu nedenle ev sahibinin kiracıyı çıkarması kolay değildir. Ev sahibi, yalnızca belirli koşullar altında, kiracıyı önemli yasal nedenlerle ve belirli koşullar altında bildirimde bulunmadan bile fesh edebilir.
Yasal fesih sebepleri nelerdir?- Gereksinim: kiralananı kendisi, eşi, çocukları, torunları veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası reddedilir. Bu nedenle acilen davada kiraya verenin ihtiyacının ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır.- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, bir hatırlatmaya rağmen en az 8 gün borcunu ödememiş ise kiracının  tahliyesini talep edebilir. Ancak kiracı ilk derece mahkeme duruşması sonunda ödemeyi yaparsa, ödeme gecikmelerinden kiracı ağır kusurlu olmadığı sürece fesh’in reddedilmesi gerekir, fakat bu durumda kiracı mahkeme masraflarını tazmin etmek zorundadır. - Kiralanan mülkün dezavantajlı kullanımı, örneğin: dairenin ihmal edilmesi, uygunsuz davranışların sergilenmesi, aynı evi paylaşan kişilerin birlikte yaşamasını imkansız veya çok zorlaştırması, vs.- Yıkım kararı: Bina yetkilileri evin yıkılmasına izin vermişse kiracıya fesih ihbarnamesi verilebilir. Bu durumda kiracıya uygun bir daire temin edilmelidir. - Dairenin kullanılmaması, daireyi üçüncü kişiye devretmek, kiracının ölümü vs. 
Kiracılar MRG kapsamı dışında feshedilir mi?MRG'ye tabi olmayan süresiz kira sözleşmeleri, ev sahibi tarafından geçerli bir sebep olmaksızın fesh edilebilir. Ev sahibi sadece ihbar sürelerine uymak zorundadır. Bunlar kira sözleşmesinde kararlaştırılmamışsa, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (ZPO) hükümleri uygulanır. MRG'ye tabi olmayan sabit süreli kiralamalar belirtilen tarihte sona erer. Ev sahibi, kiracıyı ancak belirli koşullar altında fesh edebilir. Nitelikli bir kira borcu veya dairenin önemli ölçüde uygunsuz kullanımı.
MRG kapsamında kira sözleşmesinin feshi: Tamamen veya kısmen MRG'ye tabi olan sabit süreli kiralamalarda, kiralama sözleşmede belirtilen tarihte sona erer. Ancak kira süresi en az 3 yıl olması gerekir. Kiracı, kira sözleşmesini süresinden önce fesh edebilse de, ev sahibi için daha zordur. Ev sahibi, geçici kira sözleşmesini yalnızca iki nedenden dolayi fesh edebilir. Evin dezavantajlı kullanımı durumunda birde kira borçlarının ödenmemesi durumunda sözleşme fesh edebilir.