Avusturya kiralara yeni sınırlama getirdi

10.10.2025

Son yıllarda Avusturya’da, özellikle Viyana ve Salzburg gibi büyük şehirlerde kiralar adeta patladı. Birçok aile gelirinin neredeyse yarısını kiraya ayırmak zorunda kalıyor. Pandemi sonrası enflasyon, enerji krizi ve artan inşaat maliyetleri bu tabloyu daha da kötüleştirdi. Bu durum, hükümeti harekete geçirdi. Yeni düzenlemeyle, 2026’dan itibaren kira artışı enflasyonun %3’ünü aşarsa, bu aşan kısmın yalnızca yarısı kiraya yansıtılabilecek. Ayrıca, düzenlenmiş kira sisteminde (“Richtwertmieten”) 2026’da artış %1, 2027’de ise en fazla %2 olacak. Hükümet, bu düzenlemeyi kiracılara nefes aldıracak bir sosyal adalet adımı olarak tanımlıyor. Ancak hukuk çevrelerinde bu kararın, özel mülkiyet hakkına müdahale anlamına gelip gelmediği tartışılıyor.Son yıllarda Avusturya’da, özellikle Viyana ve Salzburg gibi büyük şehirlerde kiralar adeta patladı. Birçok aile gelirinin neredeyse yarısını kiraya ayırmak zorunda kalıyor. Pandemi sonrası enflasyon, enerji krizi ve artan inşaat maliyetleri bu tabloyu daha da kötüleştirdi. Bu durum, hükümeti harekete geçirdi. Yeni düzenlemeyle, 2026’dan itibaren kira artışı enflasyonun %3’ünü aşarsa, bu aşan kısmın yalnızca yarısı kiraya yansıtılabilecek. Ayrıca, düzenlenmiş kira sisteminde (“Richtwertmieten”) 2026’da artış %1, 2027’de ise en fazla %2 olacak. Hükümet, bu düzenlemeyi kiracılara nefes aldıracak bir sosyal adalet adımı olarak tanımlıyor. Ancak hukuk çevrelerinde bu kararın, özel mülkiyet hakkına müdahale anlamına gelip gelmediği tartışılıyor.
Mülkiyet Hakkı ve Kamu Yararı DengesiAvusturya Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS), mülkiyet hakkını koruma altına alır. AİHS Ek 1 No’lu Protokol madde 1’e göre, “Her birey mülkiyetine saygı gösterilmesini isteme hakkına sahiptir.” Ancak aynı madde, “kamu yararı” gerekçesiyle bu hakka müdahale edilebileceğini de söyler.
Burada temel mesele, ölçülülük ilkesidir:Devlet, kamu yararını korurken bireylerin mülkiyet hakkına ne ölçüde müdahale edebilir? Kira sınırlaması tam da bu sorunun merkezinde yer alıyor. Devlet, sosyal devlet ilkesi gereği toplumun genel refahını koruma yükümlülüğü altındadır. Ancak bu, bireylerin mülkiyet hakkını tamamen yok saymak anlamına gelemez. Avusturya Anayasa Mahkemesi’nin (Verfassungsgerichtshof) önceki kararlarına göre, mülkiyet hakkına yapılan her müdahale, kamusal yarar bireysel zarar dengesi gözetilerek değerlendirilmelidir. Eğer kamu yararı ağır basıyorsa, düzenleme anayasal kabul edilir. Bu nedenle kira sınırlaması, anayasal açıdan meşru ama hassas bir müdahale olarak yorumlanıyor.
Barınma Bir İnsan HakkıdırYeni düzenlemenin savunucuları, bu adımı bir “mülkiyet hakkı sınırlaması” olarak değil, barınma hakkının güçlendirilmesi olarak görüyor. Birleşmiş Milletler Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi’nin 11. maddesi, “herkesin yeterli barınmaya hakkı” olduğunu belirtir. Bu nedenle devlet, yalnızca kira piyasasına müdahale etme hakkına değil, aynı zamanda barınma hakkını koruma görevine de sahiptir. Özellikle SPÖ ve Yeşiller, kira sınırlamasını “insan onuruna yakışır yaşam koşullarının teminatı” olarak tanımlıyor. Onlara göre, yüksek kiralar sadece bir ekonomik sorun değil, aynı zamanda bir temel hak ihlalidir.
Yatırımcılar ve Ev Sahipleri TepkiliEv sahipleri ve yatırımcılar, bunun piyasa özgürlüğüne müdahale olduğunu, konut yatırımlarını azaltacağını savunuyor. Hukukçuların bir kısmı, Almanya’daki “Mietendeckel” (kira tavanı) yasasının iptalini örnek göstererek benzer bir anayasal risk olabileceğini belirtiyor. Buna karşın hükümet, yeni düzenlemenin geçici ve orantılı olduğunu vurguluyor. Ayrıca uygulamanın sadece belirli kira türleriyle sınırlı olması, anayasaya aykırılık riskini azaltıyor.
Yargısal Etkiler ve UyuşmazlıklarYeni kira sınırlaması yürürlüğe girdiğinde, mahkemelerde birçok hukuki uyuşmazlık yaşanması bekleniyor. Örneğin, kira artışının hangi koşullarda geçerli olacağı, modernizasyon masraflarının kiraya yansıtılıp yansıtılamayacağı gibi konular tartışılacak. Bu noktada Anayasa’nın kazanılmış hakların korunması ilkesi devreye giriyor. Mevcut kira sözleşmelerine geriye dönük müdahaleler, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilir. Bu nedenle yeni yasa, yürürlüğe girmeden önceki sözleşmeleri büyük ölçüde kapsam dışı bırakıyor. Sosyal Devletin Hukukla Buluştuğu NoktaKira sınırlaması, yalnızca ekonomik bir önlem değil, aynı zamanda hukukun toplumsal adaleti sağlama gücünün sınandığı bir örnek. Bir yanda Anayasa’nın koruduğu mülkiyet hakkı, diğer yanda devletin vatandaşına insan onuruna uygun yaşam koşulları sağlama yükümlülüğü bulunuyor. Hukukun görevi adil bir denge kurmaktır. Eğer kira sınırlamaları ölçülü, süreli ve kamusal yarar doğrultusunda uygulanırsa, bu müdahale yalnızca meşru değil, aynı zamanda gereklidir. Ancak uzun vadede çözüm, sadece kira artışlarını frenlemek değil, daha fazla sosyal konut üretmek, kiracılarla ev sahipleri arasında adil sözleşme modelleri geliştirmektir.